대구텍스타일 Complex(DTC)

상업시설 기획 및 운영관리 방안 수립 용역

과 업 지 시 서

2013.  10. 29

목    차

Ⅰ. 과 업 개 요

1. 과 업 명

2. 과업기간

3. 과업금액

4. 과업의 목적

5. 과업의 추진방법

6. 과업의 범위

Ⅱ. 과업의 내용

1. 개발환경 분석 및 고객조사

2. MD 및 상업환경 계획

3. 테넌트 유치계획 수립 및 지원

4. 관리운영계획 및 재무계획 수립

Ⅲ. 과업수행 일반지침

1. 과업수행기준

2. 과업수행체계

3. 과업수행조건

4. 행정사항

Ⅰ. 과업의 개요

1. 과업명 :「대구텍스타일 Complex(DTC) 상업시설 기획 및 운영관리 방안 수립 용역」

2. 과업기간 : 계약일로부터 2014년 2월 10일까지

3. 과업금액 : 금50,000천원정도(부가세 포함)

4. 과업의 목적

가. 대구텍스타일 Complex(DTC) 전체시설(업무․상업시설 등)의 활성화 및 상업시설의 사업 목적 극대화를 위하여 근린생활시설과 판매시설의 기획 및 MD(Merchandising) 계획 수립을 목적으로 함

나. 섬유산업 관련 문화 ․ 앵커시설로서 이미지 연계와 주변시설과의 차별화된 컨셉 적용과 동시에 지역 내, 타 시설과의 연계성을 통한 중심시설로서의 이미지 고취를 통한 랜드마크 이미지 확립

다. 전략적 테넌트 믹스를 통한 임대수입 극대화와 DTC 운영의 자립성 확보와 이를 통한 자산 가치 상승 및 수익성 증대

5. 과업의 추진방법

가. 문헌조사, 설문조사(매장, 고객, 외국인 등) 및 심층면접 등

나. 조사결과 분석, 연계상권 활성화 방안 도출 등

6. 과업의 범위

가. 공간적 범위

○ 위    치 : 대구광역시 동구 봉무동 1560-1, 2번지

○ 부지면적 : 13,732.20m²

○ 연 면 적 : 49,667.86m²

○ DTC 건축개요

시설구분	면적(㎡)	계 획 시 설
전시시설 (섬유박물관)	6,820.98	전시관, 수장고, 전시관리사무실, 기념품 판매소, 하역장
중앙비즈니스센터	2,017.71	다목적홀, 세미나실, 동시통역실, 조정실, 피팅룸, VIP접견실
섬유종합지원센터	1,503.85	섬유관련단체 사무실, 섬유종합도서관, 회의실, 기업홍보관, 휴게실
트레이팅센터	6,444.76	섬유관련 업체 사무실, 소회의실, 휴게실
서비스시설	4,453.80	근린생활시설, 스카이라운지, 판매시설

○ 용역범위

층	계	근린생활시설			판매시설
		Type(평)	㎡	개수	Type(평)	㎡	개수
9층	근린생활시설 : 1개 325평 (1071.39㎡)	325	1071	1
2층	판매시설 : 7개 150평 (496㎡)				12	39	3
					19	63	1
					28	92	1
					29	95	1
					63	207	1
1층	근린생활시설 : 2개 130평 (429㎡) 판매시설 : 13개 394평 (1,301㎡)	43	141	1	12	40	1
					16	51	1
					21	69	1
					24	80	2
					26	86	1
					32	106	1
		88	288	1	35	116	1
					36	119	1
					37	120	1
					38	124	1
					43	141	1
					75	249	1
지하 1층	근린생활시설 : 8개 250평 (825㎡)	9	29	1
		11	36	1
		28	92	1
		33	110	1
		36	120	1
		44	144	1
		53	175	1
		58	119	1
계	판매시설 : 20개 근린생활 시설 : 11개	728	402	11	594	1,962	20

※ 사업면적은 사업진행에 따라 변동 가능함

나. 내용적 범위

○ 업무 및 상업시설에 대한 컨셉 마스터플랜 수립

○ MD 기획 및 테넌트(Tenant) 유치 계획 수립

○ 전체 상업시설에 대한 사업계획서 작성

Ⅱ. 과업의 내용

1. 개발환경 분석 및 고객조사

가. 개발환경 및 상권 분석

○ 개발환경 및 시장환경 분석

○ 상권 분석 및 시장 잠재력 분석

○ 유사 개발 사례 분석(국내 ․ 국외)

○ 유통시설 및 SC(Shopping Center) Trend 분석

○ Case Study 및 경쟁 프로젝트 분석

○ Tenant 동향 분석

나. 심층고객조사

○ 목표 상권 설정

○ 수요 Target Positioning 및 세부 타겟별 수요 예측

○ 전문가, 주요테넌트, 투자자 및 소비자 등 Research 분석
○ 유사시설의 시세, 분양가 등 사전조사 및 전망을 통한 분양가 및 임대가     Valuation(평가액) 전략 수립

※ 시장환경 분석은 수요자의 업종, 업태별 테넌트 및 투자자를 대상으로 설문 및 인터뷰, 기타 현장조사를 통해 기본 ․ 세부 MD계획의 근거 및 가격산출의 근거를 확보하여야 한다.

※ 본 프로젝트와 유사한 다양한 국내·외 개발사례 분석을 통하여 시사점을 도출하고 실질적으로 개발 방향 및 MD 계획에 반영하여야 한다.

2. MD 및 상업환경 계획

가. 기본 MD계획 수립

○ 개발방향 및 전략 수립

○ MD 기본계획 및 테마 설정

○ MD 프로그램 및 수평/수직 조닝 계획(평면도)

○ 컨셉 및 테마 설정

○ 특화 및 차별화 전략 수립

○ 도입 가능 시설 Screening

○ Zoning 검토 및 Zone 별 테마/특화 컨셉 설정

○ 타 시설 연계를 고려한 활성화 계획 수립

- 국내 ․ 외 사례 연구 및 분석을 통한 개발 방향 수립

○ 업종/업태 이미지 플랜 구상

○ 기본 MD계획

- Zone 별 적정시설 규모, 배치 및 연결 동선 계획

○ 기본 MD계획에 따른 앵커테넌트 List-Up 및 유치계획 수립

○ 전체시설 활성화를 위해 도입 가능 시설계획 또는 아이디어의 구체화

○ 도입시설 및 업종별 수요 및 적정 규모 산정을 통한 Space Program

○ Amenity(휴게) 시설 검토

나. 세부 MD 계획

○ 블록별 세부 Zoning 및 업종(시설) 배치, 동선계획 수립

○ 매장배치 및 Shop 세부 계획

○ 집객시설 세부 배치계획 수립

○ 특화 및 수익시설 배치계획 수립

3. 테넌트 유치계획 수립 및 지원

○ 테넌트 유치 전략 및 Target List 작성

○ 업종 브랜드 DB 구축

○ Target List Contact을 통한 입점 의향 및 입주조건 List-Up

○ Information Memorandum(사업계획서) 작성

- 사업계획 보고서

- 사업계획 보고서 요약본

- 조감도, 시설 배치도

- 테마별 디자인 컨셉 가이드북

○ 시설별 유치 최적격자 선정 지원

4. 관리운영계획 및 재무계획 수립

가. 관리운영계획 수립

○ 적정 임대가 산정

○ 시설별, 위치별, 시점별 관리계획을 수립[임대 계획 수립(공급시기, 규모, 수요 타겟, 운영계획 등)]

※ 기준 임대가격은 사전 조사를 통하여 산정하되, 발주처와 충분히 협의   하여 결정한다.

○ 시설 전체(업무․상업시설 등)에 대하여 준공 이후 관리운영에 대한 기본 방향 수립

○ 상가 운영 활성화 전략 수립

나. 재무계획(F/S모델) 수립

○ 사업수지 분석 및 민감도 분석

○ 임대계획에 따른 사업성 검토

Ⅲ. 과업수행 일반지침

1. 과업수행기준

○ 관련 법령 및 제반 규정과 제안요청서에 명시되지 않은 사항이나  문구, 용어의 해석에 대한 의견을 달리하는 경우 또는 수행상의 문제점 및 중요한 사항에 대해서는 대구경북섬유산업연합회의 해석에 의한다.

○ 본 과업 수행에 적용하는 자료는 근거가 명확하고 객관적으로 인정되는 최신의 데이터를 적용하고, 통계적 기법에 의한 결과를 도출하여야 한다.

○ 본 과업에 참여하는 연구진은 과업제안서에 기재된 연구진이 포함되어야 하며, 연구진을 교체할 경우 대구경북섬유산업연합회와 사전 협의하여야 하고, 대구경북섬유산업연합회는 과업수행자가 제시한 연구진 구성이 본 과업수행에 미흡하다고 판단할 경우에는 연구진 교체 및 보강을 요구할 수 있다.

○ 본 과업을 수행함에 있어 과업내용 및 기간의 변경이나 범위를 조정할 필요가   있을 경우에는 과업수행자와 대구경북섬유산업연합회간 상호 협의하여 결정한다.

○ 본 제안서에 명시되지 않은 사항이라 하더라도 과업을 성공적으로 수행 하기 위하여 대구경북섬유산업연합회 또는 과업수행자가 판단하여 필요  하다고 인정되는 사항은 상호합의에 의해 추가할 수 있으며, 이에 소요 되는 경미한 경비는 과업수행자의 부담으로 한다.

○ 본 과업의 수행과정에서 계약 당시 예상하지 못한 사항으로서 과업   수행상 반드시 필요하다고 대구경북섬유산업연합회가 인정하는 추가 과업이 발생한 경우 계약금액 및 기간 등 계약내용을 변경할 수 있다.

○ 본 과업의 수행 중 부득이한 사유로 당초 공정대로 수행이 어려운 경우에는  대구경북섬유산업연합회의 사전 승인을 얻어 과업 및 보고기간 등을 연장하거나 조정할 수 있다.

2. 과업수행체계

○ 용역수행자는 원활한 과업수행을 위해 필요한 경우 관련 전문가 등의 자문을 구할 수 있으며, 이때의 비용은 용역수행기관이 부담한다.

○ 과업진행 및 세부 내용검토 등을 위해 대구경북섬유산업연합회의 요구가 있을 때에는 필요한 자료 제출 및 보고를 하여야 한다.

○ 각종 보고서 및 자료는 제출 이전에 대구경북섬유산업연합회의 사전 검토를 거쳐야 하며, 사전 협의 및 보고 시 제시되는 의견과 문제점에 대해서는 검토 및 보완하여야 한다.

3. 과업수행조건

○ 과업수행자는 용역 진행 중 또는 완료 후, 본 용역에 관한 사항은 보안규정을 준수하여야 한다.

○ 자료의 분석과 검토가 완료된 후 용역보고서를 작성하되, 필요한 자료가 누락ㆍ오기되었을 경우 추가 작업은 과업수행자가 부담한다.

○ 본 과업의 수행 목적으로 사용한 각종 기준과 모든 공식자료 및 통계는 최근 자료를 이용하여야 하며 서면으로 그 근거를 제시하여야 한다.

○ 과업수행자는 본 과업에 관련된 모든 보고서의 조사 분석된 사항과 정리된  분석자료 등을 대구경북섬유산업연합회가 요청시 제시하여야 한다.

○ 과업수행 중 대구경북섬유산업연합회와 과업수행자간 의견의 차이가 있을 때에는 양자 상호 협의를 통하여 해결하여야 하며, 계약 쌍방간의 의견이 상이할 경우에는 대구경북섬유산업연합회의 해석을 우선한다.

○ 보고서 작성 시 순서 편집방법 등 필요사항을 인쇄 전에 대구경북섬유산업연합회와 사전 협의한 후 시행하여야 한다.

○ 최종 납품된 과업의 성과물과 관련된 저작권은 대구경북섬유산업연합회의 소유로 한다.

4. 행정사항

가. 착수계 제출

○ 용역수행자는 계약체결 후 7일 이내에 과업에 착수하여야 하며, 착수전에 용역착수계, 과업 계획서, 과업수행자 명단 등 과업수행에 필요한 제반서류를 제출하여야 한다.

나. 공정보고

○ 계약 후 7일 이내에 용역수행 계획(착수보고)을 보고하고, 중간단계에서 필요 ․ 요구시 중간보고회를 개최하여야 하며, 과업완료 20일전까지 최종  보고회를 개최하여야 한다.

○ 과업진행 및 세부내용 검토 등을 위해 대구경북섬유산업연합회의 요구가 있을 때에는 필요한 자료를 제출 또는 보고하여야 한다.

○ 각종 보고서 및 자료 등은 제출 전 대구경북섬유산업연합회의 사전검토를 거쳐야 하며, 자료제출 등으로 인한 비용은 용역수행자의 부담으로 하고, 사전 협의 및 보고 시 제기되는 문제점은 검토 ․ 보완하여야 한다.

다. 성과품 납품

○ 보고서 작성은 한글, 아라비아 숫자, 미터법을 원칙으로 하며, 한문 또는 영문 등의 표기가 필요한 경우에는 한글과 병기하여 수록하여야 한다.

○ 용역수행자는 납품목록 및 주요 성과품을 제출하기 전에 각 1부를 제출하여 확인을 받아야 하며, 확인과정에서 지적되는 사항은 즉시 수정하여   최종 성과품을 제출하여야 한다.

○ 본 용역연구와 관련하여 취득한 중요 자료는 가급적 별도로 제출하여야 한다.

○ 용역수행자는 최종보고서를 다음과 같이 제출하여야 한다.

- 최종보고서 제출 : 20부(제본) 및 CD 3장

라. 위반행위에 대한 조치

○ 다음과 같은 행위가 발생하였을 때는 과업수행상 특별한 사유가 없는 한 계약 위반행위로 간주하여 관계 규정에 따라 조치할 수 있다.

- 제반 지시사항을 이행하지 않을 경우

- 과업기간 내에 과업을 완료할 능력이 없다고 판단될 경우

- 과업수행 중 부주의 등으로 잘못이나 실수가 발생되었을 경우

- 부당한 방법으로 하도급을 시행하였을 경우

마. 과업수행 결과에 대한 보완 의무

○ 대구경북섬유산업연합회와 협의를 거친 사항이라도 과업완료 후 경미한 보완이 필요한 경우 추가 용역비 청구 없이 내용을 수정 ․ 보완하여야 한다.

○ 용역수행자는 성과품 납품 후에도 대구경북섬유산업연합회에서 자문을 요청할 경우 이에 응하여야 하며, 각종 행정절차 등의 이행이 완료되어야 본 용역과업이 완료된 것으로 본다.

바. 하자책임관계

○ 과업수행자는 최종보고서를 제출한 용역보고서상의 하자로 인해 손실을 초래하였을 때는 이에 대한 책임을 져야 한다.

사. 보안사항

○ 과업수행자는 본 과업을 추진하면서 얻게 되는 내용에 대하여는 보안을 유지하는 등 보안상 결함이 없도록 내부적으로 조치하여야 한다.

○ 모든 성과품은 대구경북섬유산업연합회와 사전 협의 없이 과업수행자가 임의로 복사 또는 외부로 유출시켜서는 아니 되며, 타목적을 위해 사용할 수 없다.

○ 대구경북섬유산업연합회는 과업수행자가 보안사항을 위반하였을 경우에는  시정 요구 또는 참여 연구원의 교체를 요구할 수 있으며, 보안사항 불이행으로 발생되는 모든 책임은 과업수행자가 부담한다.

○ 과업수행에 필요한 사항이 정부 및 관계기관의 보안과 관련되는 자료는 해당기관과 협의하여 수행하여야 한다.

○ 용역수행자는 용역수행과정에서 수집된 모든 자료와 연구결과 등의 보관을 철저히 하여야 한다.

○ 과업수행과정에서 발생된 폐기물은 반드시 소각 ․ 파쇄하여야 한다.

○ 대구경북섬유산업연합회에서 지급한 각종 자료에 대한 보안책임은 용역 수행자가 진다.